2024年11月30日 / 最終更新日時 : 2024年11月30日 6103 未分類 宅地造成工事が必要な傾斜地の現況農地・林地 通常、宅地造成工事が必要な傾斜地の現況農地・林地は、工事費と宅地価格との兼合いで、宅地利用が合理的かが決定します。 宅地造成工事費が高額で、手を入れられなければ、現況のまま農地・林地として存続します。 宅地価格が高額な […]
2024年11月20日 / 最終更新日時 : 2024年11月20日 6103 未分類 令和６年の地価動向 本年の愛知県全体の地価動向を考察します。 住宅地・商業地に関しては、上昇基調ではあるものの昨年の上昇率を下回る上昇率です。 やや経済の縮小段階へ入って、慎重な経済運営の状態と推察します。 工業地に関しては、元々住宅地・ […]
2024年11月1日 / 最終更新日時 : 2024年11月9日 6103 未分類 ①売買・新規賃貸借 売買・新規賃貸借に当たっては、価格相場・新規賃料相場を把握することにより、契約交渉が有利になります。 一般に仲介手数料は取引の必要費用という認識がありますが、不動産鑑定評価報酬は必要費用という認識はありません。しかし […]
2024年10月1日 / 最終更新日時 : 2024年11月9日 6103 未分類 ②同族間売買 法人の代表者と当該法人の売買等実質的に同一人から同一人の売買等の取引に当たっては、適正価格での取引であるかが税務上審査されます。仮に適正価格より相当程度高い又は安い場合には、その差額に相当する一部の経済価値は、一方から […]
2024年9月1日 / 最終更新日時 : 2024年11月9日 6103 未分類 ③会計上の不動産評価 現物出資・減損会計における不動産価格の評価がございます。会計上不動産価格を適正水準で計上する要請があります。また、賃貸等不動産の情報開示の要請もあります。 会計上の手続きでは、不動産鑑定をご検討ください。
2024年8月1日 / 最終更新日時 : 2024年11月9日 6103 未分類 ④賃料改定交渉 賃料が長期間据え置かれた等により、適正水準での賃料改定を行う場合に、ご相談ください。 賃料改定については、一般賃貸住宅等で月額支払賃料が低位の場合、不動産鑑定を行わず交渉すべきこともあります。経済的に合理的な対応をい […]
2024年7月1日 / 最終更新日時 : 2024年11月9日 6103 未分類 ⑤相続・離婚における不動産 相続の場面においては、①相続税の節税対策②遺産分割の適正化の２つがあります。 ①の節税対策では、財産を不動産で保有した方が「相続税計算上の財産評価額」（以下「相続税評価額」という。）が、現金預金で保有した場合より小さ […]
2024年6月1日 / 最終更新日時 : 2024年11月9日 6103 未分類 ⑥建物の高さ制限調査 「低層住居専用地域」における絶対的高さ制限（通常10ｍ又は12ｍ）以外に、重要なものとして、日影規制・道路斜線制限があります。 日影規制は住宅地で主として高さが10ｍ超のときに制限がかかります。一般的には４階建て以上 […]
2024年5月1日 / 最終更新日時 : 2024年11月9日 6103 未分類 ⑦価格と賃料との相関関係 賃料とは通常１月当たりの使用収益権に対する経済的対価です。では、価格はどうでしょうか。一般に土地を例にして考察すると、譲渡・相続等による引き継ぎはありますが、現在から永久の将来までの使用収益権に対する経済的対価です。た […]
2024年4月1日 / 最終更新日時 : 2024年11月9日 6103 未分類 ⑧貸地における留意点 一般に土地の貸地を行うと、土地の権利は「借地権」及び「底地」の二つに分解されます。「借地権」とは、建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいい、「底地」とは、宅地について、借地権が付着している場合における当該宅地 […]
2024年3月1日 / 最終更新日時 : 2024年11月9日 6103 未分類 ⑨貸地及び貸家について 先述のとおり、貸地は賃借人に対して経済価値の一部譲渡が発生します。不動産の有効活用が目的であれば、貸地より貸家の方をお勧めします。一部の商業地等を除いて借家権割合により発生する借家権価格はありません。 貸家は建物の建 […]
2024年2月1日 / 最終更新日時 : 2024年11月9日 6103 未分類 ⑩投資物件の適格性 一般的に投資物件は、賃貸に供する床面積を最大に確保することが必要です。 商業地は基準容積率が大きく高層化します。住宅地は基準容積率が小さく低層化します。床面積の確保では商業地が有利です。しかし、高層建物は一般に強度の […]
2024年1月1日 / 最終更新日時 : 2024年11月9日 6103 未分類 ⑪立退料評価 建物の老朽化に伴い居住者・テナント等の立ち退きを求めることがあります。追い出す側・立ち退き側でも、適正にご対応いただきたいものです。 一般的に、立退料の評価では主張の仕方に多様性があります。従いまして、各当事者ごとに適 […]
2023年12月1日 / 最終更新日時 : 2024年11月9日 6103 未分類 ⑫簡易の価格等調査 不動産鑑定の簡易版として、「簡易の価格等調査」と言われるものがあります。不動産鑑定ほど厳格な手順を踏みませんが、依頼目的等で厳格な説明性が求められない場合に有効です。 タイトルは、「鑑定評価書」ではなく、「意見書」「 […]
2023年11月1日 / 最終更新日時 : 2024年11月9日 6103 未分類 ⑬無道路地の住宅地価格 無道路地というのは、建築基準法上の接道を満たしていない土地のことです。 地域の標準的価格は、通常50,000円／㎡と仮定すると、10,000～35,000円／㎡くらいというのが一般的です。 原則として、4.0ｍ以上の建 […]
2019年12月1日 / 最終更新日時 : 2021年10月13日 6103 未分類 Ａ①取引事例比較法 不動産鑑定評価手法をご紹介します。第一に、土地の取引事例比較法です。取引事例の取引価格をスタートにおいて、①事情補正、②時点修正、③地域格差修正、④個別格差修正を行って、対象不動産である土地の価格を求めるものです。 一 […]
2019年11月1日 / 最終更新日時 : 2021年10月13日 6103 未分類 Ａ②収益還元法（土地残余法） 収益還元法は、主として収益物件について適用します。土地についての収益還元法を特に土地残余法といいます。商業地・工業地・賃貸共同住宅が適当な住宅地等について適用します。 このような地域では土地単体ではなく、通常建物の敷地 […]
2019年10月1日 / 最終更新日時 : 2021年10月13日 6103 未分類 Ａ③開発法 大規模画地の住宅地の場合に適用する手法です。分譲マンション又は宅地分譲地とするシナリオで、分譲収入の割引現価から諸費用の割引現価を控除して対象不動産の価格を求めるものです。 分譲マンションは、立地条件が良く、利便性が高 […]
2019年9月1日 / 最終更新日時 : 2021年10月13日 6103 未分類 Ａ④原価法 土地と建物からなる不動産について、費用性に着目した手法です。土地については既成市街地の場合、前述の取引事例比較法を準用して求めて、建物のみ原価法を適用します。 建物は新築かつ最有効使用を想定した再調達原価を求めて、経年 […]
2019年8月1日 / 最終更新日時 : 2021年10月13日 6103 未分類 Ａ⑤土地・建物の収益還元法 土地・建物の収益還元法です。貸室賃料収入等の総収益から、維持管理費等の総費用を控除して、純収益を求めて、還元利回りで割り算する手法です。 主として収益物件に適用します。収益性に着目した手法です。