合同会社　土屋不動産鑑定 – 不動産でお困りなら、緻密な評価の土屋不動産鑑定にご相談ください！　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　皆様にとって有用な不動産鑑定士事務所を目指して参ります！　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　業務範囲は全国ですが、特に、東海地方・愛知県・岐阜県・三重県・静岡県等が中心です！　　　　　　　　　　　　　　　【以下地名は検索エンジンにヒットするための記載です。読み飛ばしてください。】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　愛知県全域について明示します。尾張・三河・知多・名古屋市・中村区・中区・中川区・港区・昭和区・天白区・瑞穂区・名東区・緑区・北区・東区・西区・南区・熱田区・千種区・守山区・豊田市・みよし市・瀬戸市・東郷町・岡崎市・幸田町・豊橋市・田原市・豊川市・新城市・設楽町・東栄町・豊根村・蒲郡市・西尾市・安城市・碧南市・高浜市・知立市・刈谷市・豊明市・日進市・長久手市・尾張旭市・春日井市・大府市・東海市・東浦町・知多市・半田市・阿久比町・常滑市・武豊町・美浜町・南知多町・犬山市・小牧市・豊山町・扶桑町・大口町・江南市・岩倉市・一宮市・北名古屋市・稲沢市・あま市・愛西市・津島市・清須市・大治町・蟹江町・弥富市・飛島村です。

ご挨拶等

不動産鑑定士　土屋　暁（つちや　さとる）

　合同会社土屋不動産鑑定のホームページをご覧いただきまして、誠にありがとうございます。不動産鑑定士の土屋暁です。どうぞよろしくお願いいたします。
　不動産は私たちの生活と切っても切れない関係にあります。そして不動産に関する問題や悩みも多く存在します。それらを解決するためには「不動産の専門家」が必要です。
　私は専門職業家である不動産鑑定士として、公正中立の立場から不動産の経済価値（価格や賃料）の鑑定評価を行い、またお客様のニーズも踏まえ的確に対応し、問題や悩みを一緒に解決させていただきます。
　私は、不動産鑑定士として、不動産問題の解決に寄与したいと思い、平成３０年３月に開業いたしました。
　不動産の態様は様々であり、日々研鑽を積むことが必要不可欠です。今後も精進して参る所存です。

　さらに、不動産問題に関連して種々の問題に対応できるように、弁護士・弁理士・税理士・司法書士・土地家屋調査士・行政書士等専門家を紹介する体制も整えております。
　なお、社会保険労務士に対する相談は土屋社会保険労務でご対応いたします。

　無料相談は、随時受付中です。お気軽にお問い合わせください！

　YOU TUBEの動画配信を開始いたしました。どうぞご利用ください。よろしくお願いいたします。
　不動産論 – YouTube

事務所概要

事務所名：合同会社　土屋不動産鑑定　愛知県知事（２）第407号
代表社員：土屋　暁（つちや　さとる）　不動産鑑定士第10251号
業務内容：不動産の鑑定評価・調査・コンサルティング・賃貸管理等
所属団体：日本不動産鑑定士協会連合会　正会員
　　　　　愛知県不動産鑑定士協会　正会員
委嘱業務：名古屋国税局鑑定評価員
　　　　　国土交通省地価公示・愛知県地価調査愛知第10分科会評価員
その他　：全国社会保険労務士会連合会職場環境改善宣言企業・経営労務診断実施企業
電話・ＦＡＸ：０５６５－４７－８３７８
携帯：０８０-５２９４-６１０３
メール　：s_tsuchiya_6103@yahoo.co.jp
ＷＥＢ　：https://ai-do-kan.sakura.ne.jp/aa1　

不動産鑑定士紹介

不動産鑑定士　土屋　暁（つちや　さとる）　略歴

　北海道釧路市出身、北海道札幌開成高等学校卒業、青山学院大学理工学部物理学科中退後、一般勤務、不動産鑑定業者勤務を経て、合同会社土屋不動産鑑定設立、現在に至ります。

特徴・趣味

　数理計算を駆使して考察することが多く、経済学に傾倒しております。
　趣味は、将棋・囲碁等です。大局観という考え方が好きです。
　将棋は６段相当・囲碁は５級相当です。

経営指針

経営理念

（科学性）私たちは、法律・経済学等を駆使して、論理的に矛盾することなく適切に対応し、妥当な結論に達します。
＊解説
　法律・経済学・不動産鑑定評価基準・会計基準等が制度上の基礎となります。
　法律解釈・経済理論分析を適当に行い、恣意的な適用をせず、妥当な結論に達します。　　　　　　　　　
　論理的・客観的に考察します。

（社会性）私たちは、一般社会に対して適正に対応するとともに、依頼者・相談者・関係者の適正な権利保護を通じて、社会貢献します。
＊解説
　当事者の適正な権利保護によって社会貢献します。
　社会通念上適正といえる範囲内で、社会活動を行います。
　当事者に対して、適正に対応することで、地域に貢献します。

（人間性）私たちは、不動産・労働関係の専門家として、自己に対して厳格に向き合い、不断の勉強と研鑽を行い、理想に近づきます。
＊解説
　専門家として、勉強・研究は不可欠で、常に研鑽していきます。
　不動産・労働の専門家としての自覚を持って、厳格に向き合います。
　人間としての目指すべき理想を描き、可能な限り理想に近付きます。

１０年ビジョン

　現在2024年において、10年後の2034年に、弊社がどのような未来予想図を描いているかを簡単にご説明します。
　将来は、現在以上にＡＩが活躍する守備範囲が大きく拡大しています。不動産価格査定の自動化等、簡単な作業・判断はチャットＧＰＴ等によって行われます。
　では、そのような時代に何を行えば、不動産としての専門家の存在意義が発揮できるかということです。
　一般の素人の方でも理解できるように、不動産の価格形成要因等を丁寧にご説明したり、売買交渉の方法論のアドバイスをしたりということです。
　ＡＩの不可能な分野を補強して、不動産鑑定士としての生き残りを模索して参ります。

業務対応地域

　原則として、日本全国ですが、特に東海４県が中心です。愛知県・岐阜県・三重県・静岡県です。

業務内容

不動産の鑑定評価

　売買・交換

　不動産を売却するとき、鑑定評価によって不動産の適正な価格を知ることができます。また、不動産を買うときや等価交換するときにも、安心して取引ができます。

　賃貸借における賃料

　ビルやマンション等の家賃や、地代、契約更新料、名義書替料等を鑑定評価の対象とします。

　立退料・借地権価格・借家権価格

　借地・借家等で立ち退きを要請する又は要請される場合の立退料・借地権価格・借家権価格の相当額を把握することができます。
　また、立ち退きではない場合でも、借地権価格・借家権価格の評価も行います。

　不動産担保融資

　不動産物件を担保として事業資金等を借入れるとき、鑑定評価書があれば借入の限度金額の予測をつけることができます。また、担保を設定するときには、評価額をはっきりさせることが重要です。

　証券化

　不動産を証券化するとき、「不動産鑑定評価書」から、その不動産が生み出す収益の期待値を読み取ることができます。

　資産評価

　土地・建物の現在の資産価格を知りたいとき、鑑定評価によって、その時点における価格を把握することができます。

　相続・離婚

　財産相続等で土地・建物等不動産を分配するとき、鑑定評価を受ければ、適正な価格を把握でき、公平な財産の分割が可能となります。
　離婚における財産分与も同様です。公平な財産分与が可能となります。

　公共用地の取得

　公共事業に供する土地等を取得するとき、適正な補償を行い、円滑な事業に不動産鑑定が貢献します。

　会計上の評価

　現物出資・減損会計・賃貸等不動産の時価算定等があります。

　会社更生法・民事再生法

　法人事業者・個人事業者の破産等の円滑な手続きに、不動産鑑定が貢献します。

　裁判・不服申立

　係争事件等に当たって、不動産鑑定が貢献します。

　その他

不動産の調査

　売買の参考のため、事前におよその経済価値を知りたい

　鑑定評価書までは必要ないが、事前におよその経済価値を知りたい

　件数が多く、すべての不動産の鑑定評価を依頼することが困難な場合

　不動産の権利関係・法規制関係を知りたい

　建築計画（４階建以上の高さ制限）の調査

コンサルティング

　不動産賃貸経営の健全化等

簡易の価格等調査

　依頼目的により、厳格な調査・計算手法の適用を踏まずに、不動産価格を算定する需要も存在します。こうした需要に対応しております。
　お気軽にお問い合わせください。

お問い合わせ・報酬規程・類型別ご対応の流れの例・ご相談からご依頼までの具体的手順

お問い合わせ

電話・ＦＡＸ：０５６５－４７－８３７８
携帯：０８０-５２９４-６１０３

メール：s_tsuchiya_6103@yahoo.co.jp

メールお問い合わせフォーム

　無料相談は、随時受付中です。お気軽にお問い合わせください！

報酬規程

　不動産の鑑定評価報酬は鑑定評価の難易度や作業量、規模等により異なります。

　お客様よりご依頼目的や評価対象の不動産、ご要望等をお伺いした上で、概算額をお見積りさせていただきます。

　報酬のご説明の前に、二つの概念をご説明します。
　「不動産鑑定評価」とは、不動産鑑定評価基準のすべての手順を厳格に適用したものをいい、「簡易の価格等調査」とは、当該手順の一部を省略したものをいい、各調査の書類を、前者は「不動産鑑定評価書」、後者は「意見書」又は「調査報告書」等と呼びます。
　なお、簡易の価格等調査では、誤解のないようにするため、「鑑定」及び「評価」という用語は、使用禁止となっております。

　簡易の価格等調査：更地159,390円（税込み）～、土地・建物207,900円（税込み）～（※物価高騰等により、改定しました。）
　不動産鑑定につきましては、用地対策連絡協議会基準を参考として、お見積りします。

　初回のご相談は無料です。具体的な報酬額についてはご相談ください！

類型別ご対応の流れの例

不当な賃料値上げ

　新規賃料・継続賃料の別がわからないことによる事実誤認に乗じた賃料増額改定という事案がございました。
　具体的には、賃料改定の交渉（継続賃料）で、新規賃料の意見書（簡易の価格等調査の書類であり、不動産鑑定評価基準の手順の一部を省略した査定書）を提示して、賃料増額を要請する等です。
　当該案件は、相手方に、不動産鑑定士だけでなく、弁護士がついていました。
　話を整理しますと、新規賃料とは、新たに賃貸借等の契約で成立する賃料であり、継続賃料とは、既に賃貸借等の契約がある場合に、賃料改定による賃料です。継続賃料の方が、当初の契約賃料額を踏襲する度合いが大きいです。新規賃料（市場賃料）からやや乖離して、以前の契約賃料額（当初の契約時及び各賃料改定時の賃料額）に影響を受けて、引っ張られます（高い賃料水準・安い賃料水準等）。

相続・離婚

　遺産分割・財産分与において、不動産価格が争点となっている場合に、ご相談いただけますと、弊社で不動産の概算額等のご提案を行います。
　ご相談者は、ご自身の裁量で争点となっている不動産価格のご主張を当事者間の話し合いで交渉していただきます。
　簡易な事前相談までは無料ですが、交渉が決裂して困難な状況になりましたら、不動産鑑定又は簡易の価格等調査（不動産鑑定評価基準の手順の一部を省略した価格査定）をご提案します。ここでご依頼いただくか、いただかないかのご判断となります。

同族間売買

　同族間売買とは、法人の代表者個人と当該法人間の売買等のことです。
　通常、同族間売買では、税務署等から不動産鑑定又は簡易の価格等調査（不動産鑑定評価基準の手順の一部を省略した価格査定）を行うことを勧められることもあります。
　適正価格での取引から逸脱しますと、一方から他方への一部贈与との認定により、重い課税が行われる可能性があります。
　仮に同族間売買を行うことを検討しておりましたら、是非一度不動産鑑定士へご相談ください。

大規模地

　住宅市街地の大規模地の売買又はご活用をご検討されていましたら、以下の点にご留意ください。
　まず、マンション地か、戸建分譲地のどちらが、適正かということです。
　次にマンション設計又は宅地分譲の区画設計が必要です。こうした想定を元に価格を求めていきます。

　商業市街地の大規模地の売買又はご活用をご検討されていましたら、以下の点にご留意ください。
　店舗・事務所いずれの場合でも、基準容積率を可能な限り充足し、かつ、道路斜線規制又はその緩和規定である天空率を充足する建物想定が必要です。

市街化調整区域内の農地

　農業振興地域の農用地区域内でしたら、原則として、農地継続が要請されます。しかしながら、市町村により要請は緩やかな場合もあります。農地転用をご希望でしたら、是非一度不動産鑑定士へご相談ください。

ご相談からご依頼までの具体的手順

ご連絡

　原則として、お電話によりご相談いただく内容をご説明ください。最初は、メールでもお伺いいたします。可能であれば、徐々にお電話でのご対応といたします。
　初回のご相談は、原則として、無料です。お気軽にお問い合わせください。
　次回の実際にお会いする打ち合わせ時の日程調整を行います。ご連絡時から打ち合わせ時までの期間は概ね１～2週間です。

打ち合わせ

　ご連絡時にお話いただいたご相談の内容を確認しまして、依頼目的に合わせて、役所調査・現地調査のうえ１～２週間後に打ち合わせを行います。打ち合わせ時に、具体的な解決方法をご提案いたします。
　その上で、「不動産鑑定」又は「簡易の価格等調査」（不動産鑑定評価基準の手順を一部省略した価格等査定）等の別と、お支払いいただく報酬額等を明示したお見積書を交付します。