不動産論（ブログ）

　売買・新規賃貸借に当たっては、価格相場・新規賃料相場を把握することにより、契約交渉が有利になります。

　一般に仲介手数料は取引の必要費用という認識がありますが、不動産鑑定評価報酬は必要費用という認識はありません。しかしながら、価格相場・新規賃料相場を適正に把握できれば契約交渉は有利になります。

　また、簡易の価格等調査は不動産鑑定ほど厳格な手順を踏みませんが、売買・新規賃貸借では有効活用が可能でございます。

　是非一度不動産鑑定士にご相談ください。

　法人の代表者と当該法人の売買等実質的に同一人から同一人の売買等の取引に当たっては、適正価格での取引であるかが税務上審査されます。仮に適正価格より相当程度高い又は安い場合には、その差額に相当する一部の経済価値は、一方から他方への贈与と認定される可能性があります。

　また、適正価格での取引であっても、税務当局から不動産鑑定を行うようにご指導される場合もあります。

　同族間売買においては、不動産鑑定をご検討ください。

　現物出資・減損会計における不動産価格の評価がございます。会計上不動産価格を適正水準で計上する要請があります。また、賃貸等不動産の情報開示の要請もあります。

　会計上の手続きでは、不動産鑑定をご検討ください。

　賃料が長期間据え置かれた等により、適正水準での賃料改定を行う場合に、ご相談ください。

　賃料改定については、一般賃貸住宅等で月額支払賃料が低位の場合、不動産鑑定を行わず交渉すべきこともあります。経済的に合理的な対応をいたします。
　お気軽にお問い合わせください。

　相続の場面においては、①相続税の節税対策②遺産分割の適正化の２つがあります。　
　①の節税対策では、財産を不動産で保有した方が「相続税計算上の財産評価額」（以下「相続税評価額」という。）が、現金預金で保有した場合より小さくなるため、一定の不動産保有は有効です。ここで、時々誤解があるのは不動産の市場価格が、「相続税評価額」と同様に低位になってしまうということですが、これは誤りです。不動産の市場価格は、「相続税評価額」と同額又は比例関係にはありません。あくまでも「相続税評価額」とは、「相続税計算上の財産評価額」であります。
　さらに、稀に土地の状態が地域の標準的な使用よりも劣る等で、財産評価基準で算定される「相続税評価額」よりも価格が著しく低位となる場合、不動産鑑定が有効となることがあります。
　建物については、築年が古い場合等で、不動産鑑定が有効となることがあります。
　相続財産に不動産が含まれている場合には、是非一度不動産鑑定士にご相談してみてください。

　②の遺産分割では、不動産価格が争点となる場合がございます。遺産分割協議では、当事者の任意の判断で多様な価格計算が行われております。当事者間の話し合いにより遺産分割が可能ですので、計算方法も合意した方法で行われます。話し合いができない等の場合には、不動産鑑定を一つの方法としてご検討いただくことも有効です。

　離婚の場面においては、財産分与で不動産価格が争点になっている場合に、不動産鑑定が有効です。ご検討ください。

相続税対策としての節税

　相続税の節税としては、相続財産を現金預金で多額に保有するより、ある程度は不動産で保有する方が有利です。特に多額の資産をお持ちならなおさらです。自宅を土地建物５千万円（土地３千万円・建物２千万円）の保有をした場合で考察しましょう。通常相続税評価額（相続税計算上の財産評価額）は土地は約８割、建物は約５～７割です。仮に８割とすると５千万円×0.8＝４千万円です。さらに、小規模宅地等の特例の対象となる土地であれば、土地は２割評価です。３千万円×0.8×0.2＝480万円です。建物は約７割とすると、２千万円×0.7＝1,400万円です。

　土地480万円＋建物1,400万円＝1,880万円

　５千万円相当の財産を現金預金ではそのままの額で評価されますが、不動産では４千万円や1,880万円と評価されます。もちろん市場価格が５千万円であれば、相続税評価額が低くても、経済価値は下がりません。多額の財産をお持ちでしたら、是非一度不動産鑑定士にご相談ください。

　ただし一点ご注意ください。相続財産の遺産分割では、ある程度の現金預金を保有していないと分配時に適正に分配できないことがあります。一定の現金預金の保有を余裕を持って行ってください。

　「低層住居専用地域」における絶対的高さ制限（通常10ｍ又は12ｍ）以外に、重要なものとして、日影規制・道路斜線制限があります。

　日影規制は住宅地で主として高さが10ｍ超のときに制限がかかります。一般的には４階建て以上の場合に確認が必要です。

　道路斜線制限は商業地で、都市計画法の用途規制で主として「商業地域」の場合に確認が必要です。天空率による緩和の制度があります。

　建物設計にお役立てください。

　賃料とは通常１月当たりの使用収益権に対する経済的対価です。では、価格はどうでしょうか。一般に土地を例にして考察すると、譲渡・相続等による引き継ぎはありますが、現在から永久の将来までの使用収益権に対する経済的対価です。ただし、将来の経済価値は、不確実性及び一定期間経過後に授受する経済的利益なので、割引計算（利息計算の逆数）が必要です。そこで、「価格とは将来の使用収益権に対する経済的利益の現在価値の総和」となります。

　ある不動産の近隣に鉄道の新駅開通が発表になると、将来の経済価値を含有する価格は直後に上昇しますが、賃料は実際に新駅開通時に上昇します。

　話をまとめますと、賃料は１月当たりの経済的利益、価格は現在から永久の将来までの経済的利益の現在価値の総和ということです。あまり難しく考えないでください。実際の計算方法は経済数学の分野になりますので、ここでは割愛いたします。

　一般に土地の貸地を行うと、土地の権利は「借地権」及び「底地」の二つに分解されます。「借地権」とは、建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいい、「底地」とは、宅地について、借地権が付着している場合における当該宅地の所有権をいいます。

　すなわち、建物の所有を前提に貸地を行うと「借地権」及び「底地」に権利が二分されます。

　土地の所有者は貸地を行う場合には、経済的不利益を受けないための留意点があります。土地賃貸借契約時に借地権割合に見合った権利金を授受すべきです。仮に最終的に土地の完全所有権に復帰することを期待するのであれば、定期借地権契約にすべきです。

　一般的に借地権割合の判定に強い影響力がある指標は相続税路線価に記載されている借地権割合です。愛知県の一般の住宅地の場合５０％の地域が標準的です。借地人が所有権価格の５０％の経済的利益を享受して、底地人は所有権価格の５０％の経済的利益を譲渡することになります。このように、貸地を行うと経済的利益の授受が伴うので多額の権利金を授受することが一般的です。

　ここまでが一般論です。借地権価格は、月額支払賃料の多寡、将来授受される一時金の額及び将来の完全所有権復帰の期待等を総合的に勘案して判定します。ただ、皆様は一般の貸地を行うと、一定の経済価値を譲渡したことになるという点にご留意ください。

　このような経緯から、定期借地権制度が創設されました。契約期間が満了すると確定的に契約が終了します。詳しい制度概要については、個別的にお問い合わせ願います。

　先述のとおり、貸地は賃借人に対して経済価値の一部譲渡が発生します。不動産の有効活用が目的であれば、貸地より貸家の方をお勧めします。一部の商業地等を除いて借家権割合により発生する借家権価格はありません。

　貸家は建物の建設費で、追加の負担増があります。資金的な理由で、貸地を行う場合もあります。定期借地権契約も選択肢の一つです。

　さらに、定期借家権契約もあります。建物建て替え時だけでなく通常時でも有効です。二つの定期契約は手続きが煩雑ですが、契約期間満了時に確定的に契約が終了します。

　また、株式投資の規模で資本投資をお考えであれば、不動産証券の購入も選択肢の一つです。資金力に応じて多様になっています。

　一般的に投資物件は、賃貸に供する床面積を最大に確保することが必要です。

　商業地は基準容積率が大きく高層化します。住宅地は基準容積率が小さく低層化します。床面積の確保では商業地が有利です。しかし、高層建物は一般に強度の高い構造なので、１㎡当たりの建築費単価が高いです。他方、低層建物は１㎡当たりの建築費単価は低いです。

　このような結果、商業地は純賃料利回りが高位で、住宅地は純賃料利回りが低位です。資金力が高水準であれば商業地の物件を選択し、資金力が通常水準であれば住宅地を選択すべきです。