Ａ①収益還元法計算の基礎第１回（等比数列の和の計算と複利年金現価率）
まず、等比数列とはある足し算（引き算も含む）の式が一定の並びになっているものです。一番目の項（これを初項という。）に、ある一定の数値（これを公比という。）を乗じると二番目の項になる。さらに、二番目の項に公比を乗じると三 […]
Ａ②収益還元法計算の基礎第２回
１．単利 単利の利率は、（年利率×年数）です。 （例１）年利率3.0％の6年の単利の利率 3.0％×6年＝18％ ２．利息計算 複利の利率は、1年複利の場合、元利合計は「（１＋年利率）の年数乗」です。 元利合 […]
Ａ③収益還元法計算の基礎第３回
収益還元法は、「純収益（各経済的利益）の現在価値の総和」を求めるという理論を貫徹してください。永久還元法と有期還元法では、第１期～第５期まで同じ足し算をします（すべて有期還元法・ＤＣＦ法では、保有期間・分析期間を５年間 […]
Ａ④収益還元法計算の基礎第４回
留意事項の収益還元法のところに「減価償却費の算定方法には定額法、償還基金率を用いる方法等があり、適切に用いることが必要である。」定額法は簡単ですが、償還基金率を用いる方法はどうでしょうか。端的に言えば、将来の建物の建替 […]
Ａ⑤収益還元法計算の基礎第５回
「賃料の前払い的性格を有する一時金の運用益及び償却額」を「年賦償還率」で算定します。当該一時金の額を「毎期の運用益及び償却額」の現価の総和に等しいという方程式を立てて「毎期の運用益及び償却額」を求めます。 すなわち、 […]
Ａ⑥収益還元法計算の基礎第６回
毎期一定額の積立額（配分額）の場合の収益還元法の通常の手法を説明します。 直接還元法の内、永久還元法は、永久期間の複利年金現価率（複利年金現価率は通常は有限期間ですが、説明上永久期間とする。）で、純収益ａ＝１とすると、 […]
Ａ⑦収益還元法計算の基礎第７回
残る係数は、毎期の積立額（配分額）が毎期一定率で逓増又は逓減する場合の複利現価率・複利終価率・複利現価の総和に関する二つ・複利終価の総和に関する二つの、計六個のものです。 毎期の積立額（配分額）が前期の積立額（配分額） […]
①収益還元法の三手法の概要
直接（永久）還元法・インウッド式・ＤＣＦ法の関係について述べます。 簡単化のためインウッド式の有期期間及びＤＣＦ法の保有期間を、ともに５年間とします。どの手法も第一期～無限の将来までの純収益の現在価値の総和を求めてお […]
②ＤＣＦ法適用の際の直接還元法
ＤＣＦ法を適用する場合には、証券化評価でないときにも、直接還元法による検証が常に可能です。 通常の場合、投資家の観点で保有期間を設定します。５年～１０程度です。短期保有が合理的であることを想定したＤＣＦ法を適用します […]