公的評価額の市場価格との関連

　公的評価とは、地価公示・地価調査・相続税鑑定・固定資産税鑑定がございます。
　地価公示は、国が実施していて、毎年１月１日時点の価格を、３月下旬頃に、表示しています。
　地価調査は、都道府県が実施していて、毎年７月１日時点の価格を、９月下旬頃に、表示しています。

　相続税鑑定・固定資産税鑑定は、相続税路線価・固定資産税路線価を判断するための前準備です。
　相続税路線価・固定資産税路線価は、毎年１月１日時点の価格を各７月１日頃・４月１日頃改定されます。

　地価公示・地価調査の価格は、概ね市場価格と同水準です。
　他方、相続税路線価は、市場価格の概ね８割水準、固定資産税路線価は市場価格の概ね７割水準ということになっています。
　それぞれ0.8・0.7で割り算すると市場価格水準になります。

　また、農地・林地の固定資産税評価額から、市場価格を算定するための前提となる、当該農地・林地が相続税評価額としては、固定資産税評価額の何倍であるかを算定します。
　「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」の倍率を確認いただき、固定資産税評価額の当該倍率を乗じると相続税評価額相当額になります。
　さらに、相続税評価額相当額に関して、純農地・純林地は市場価格の概ね44％水準、中間農地・中間林地は市場価格の概ね54％水準なので、それぞれ0.44・0.54で割り算すると市場価格水準になります。

　大まかな価格は、このように概算できます。
　最後に細かいことをいうと、公的評価の価格時点の１月１日・７月１日から相当期間経過していると、価格変動していると認められます。
　この場合、対象不動産の類似する地価公示標準地・地価調査基準地の最新の変動率と同様のものと仮定して変動率を援用することが一般的です。